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경제

건축물용도변경의 모든 것 알아보기

by 수제너 2024. 10. 8.
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일상에서 용도변경을 생각하는 경우는 주택으로 사용하다가 근린생활시설로 바꿔서 세를 줄 경우와 반대로 근린생활시설로 사용하다가 주택으로 변경하는 경우가 제일 많을 것이다.

양도세를 줄이기 위해서 근린생활시설을 주택으로 변경하려는 사람도 많고, 취득세를 줄이기 위해서 주택을 근린생활시설로 변경하는 사람도 많다.

우리는 건축물대장에 있는 용도와 다른 용도로 건축물을 사용할 수 없기 때문에 용도변경을 한다. 건축물용도변경이 무엇이고 변경하는 방법 및 절차는 어떻게 되는지 알아보자.

▣ 건축물용도 시설군 (건축법 시행령 제14조 용도변경)

1. 자동차 관련 시설군 자동차 관련 시설

2. 산업 등 시설군

가. 운수시설

나. 창고시설

다. 공장

라. 위험물저장 및 처리시설

마. 자원순환 관련시설

바. 묘지 관련시설

사. 장례시설

3. 전기통신시설군

가. 방송통신시설

나. 발전시설

4. 문화집회시설군

가. 문화 및 집회시설

나. 종교시설

다. 위락시설

라. 관광휴게시설

5. 영업시설군

가. 판매시설

나. 운동시설

다. 숙박시설

라. 제2종근린생활시설 중 다중생활시설

6. 교육 및 복지시설군

가. 의료시설

나. 교육시설

다. 노유자시설

라. 수련시설

마. 야영장 시설

7. 근린생활시설군

가. 제1종 근린생활시설

나. 제2종 근린생활시설(다중생활시설은 제외)

8. 주거업무시설군

가. 단독주택

나. 공동주택

다. 업무시설

라. 교정시설

마. 국방, 군사시설

9. 그 밖의 시설군

가. 동물 및 식물 관련 시설

▣ 건축물용도변경이란

건축물용도변경은 기존 시설군에 있는 용도를 다른 시설군으로 변경하는 것을 말한다.

용도변경하려는 건축물이 속한 시설군보다 작은 시설군(예를 들어 8. 주거업무시설군에서 7. 근린생활시설군)으로 변경할 때는   용도변경 허가 대상이고 건축물이 속한 시설군보다 큰 시설군(예를 들어 7. 근린생활시설군에서 8. 주거업무시설군)으로 변경할 때는  용도변경 신고대상이다.

같은 시설군 안에서 용도를 변경할 경우는 건축물대장 기재내용의 변경을 신청하면 된다. (다만 예외사항이 있으니 구청담당자 및 건축사에게 확인이 필요하다.)

▣ 건축물용도변경 방법 및 절차

건축물용도변경을 진행하려면 가장 먼저 확인해야 할 사항이 있다.

건축물에 불법사항이 있는지 없는지를 알아야 한다. 허가 및 신고를 하지 않고 면적을 불법으로 증축한 경우, 햇빛 가림막등 기존 도면에 없는 것을 건축물에 달아맨 경우, 일부 공간을 철거한 경우 등 불법사항이 있다면 모두합법화 한 후 진행이 가능하다.

1. 정부 24 및 관할 구청을 방문하여 건축물관리대장 및 도면을 확인한다.

(기존 도면이 없다면 실측하여 도면화 진행이 되어야 한다.)

2. 토지이용계획 확인원에서 지역, 지구를 확인하여 내가 용도변경하려는 시설군이 가능한지 검토한다.

(건축설계사무소를 방문하여 자문을 구한다.)

3. 세움터를 통해 용도변경 인허가를 진행하기 위해서는 건축설계사무소 건축사가 진행해야 하므로 설계사무소를 선택한다.

(비용은 건축물의 상황에 따라 다르기 때문에 일정하지가 않다. 300만 원~600만 원 정도 예상)

4. 용도변경할 경우 가장 문제가 되는 것은 현행법에 맞춰야 하는 것이다. 아래 4가지 사항이 가장 중요하다. 법규 체크를 진행한다.

- 주차장

- 정화조

- 구조확인서

- 방화창

5. 기존 도면이 없다면 실측하여 도면화하여 변경 전 도면을 만든다. 용도변경을 진행하려면 변경 전, 변경 후 도면이 필요하다.

용도에 따라 소방, 전기, 통신, 구조 도면이 필요할 수도 있다.

(추가로 용역비가 증가될 수 있다. 구조보강이 필요할 경우는 천만 원 이상 예상)

6. 세움터에 서류를 접수한다. (설계사무소에서 진행함)

7. 관할지역 건축과 공무원이 현장에 나와서 불법이 있는지 확인한다.

8. 공사를 완료하면 사용승인을 접수하고 공무원이 나와서 도면과 맞는지 확인한다.

9. 건축물관리대장 변경을 진행한다. (설계사무소에서 진행함)

10. 완료 후 건축물대장에서 용도가 바뀌었는지 확인한다.

건축물 규모에서 지상 1층 건물은 용도변경이 어렵지 않다. 지상 2층부터는 법규적으로 적용받는 부분이 많기 때문에 쉽지 않다. 

특히 조적조 건축물은 조적벽체가 구조체이기 때문에 벽체를 철거하기가 쉽지 않다.

지금까지 건축물용도변경에 대해서 간략히 알아보았다.

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