안전한 주택 고르는 노하우

부동산을 검색하고 계신가요?

인터넷으로 매물을 검색해 보고 임장을 다녀보지만 우리는 안전한 부동산 임대차 계약을 위해서 공인중개사를 찾아간다.

옛날에는 공인중개사가 등기부등본만 확인해 주고 계약서만 작성해 주어서 내가 복비를 왜 내야 하는지 아까워했지만,

현재는 <공인중개사법 시행령, 시행규칙>이 임차인을 위한 더 많은 정보를 상세하게 알려주게 개정되었다.

*공인중개사법 시행규칙 [별지 제20호 서식] 중개대상물 확인, 설명서(1)(주거용 건축물)[주택유형, 거래 형태] 참고 _' 법제처 ' 검색

*부동산거래 전자계약시스템 이용하여 대출금리 인하( 0.1% p ~0.2% p ), 대출이자 인하( 0.1% P  ), 보증료 인하(  0.1% P )

▣ 공인중개사 활용하기 _임차인에게 임대인(집주인)에 대한 정보를 설명해줘야 함.

1. 계약 체결 이전까지의 임대인(집주인)의 체납, 선순위 세입자 보증금에 대해 자세히 설명해 준다.

2. 계약 전에 최우선 변제금, 임대보증금 보증제도 등 임차인 보호제도를 자세히 설명해 준다.

3. 나에게 부동산을 설명해 주는 사람이 공인중개사인지, 중개보조인인지 신분을 표기한다.

4. 주택 관리비 금액 및 부과 방식을 임대인에게 설명해 준다.

공인중개사법 시행규칙

▣ 토지대장과 등기부등본(건물, 토지), 건축물대장 비교하기

공인중개사가 확인시켜 주는 토지대장, 등기부등본(건물, 토지), 건축물대장의 내용을 꼼꼼히 확인하여 상이한 부분이 있을 경우 임대인에게 확인 및 수정을 요청해야 한다.

토지대장 내용 = 등기부등본(토지) 내용

건축물대장 내용 = 등기부등본(건물) 내용

토지대장은토지소재, 지번, 지목, 면적, 소유자 정보, 소유권 지분을 확인할 수 있다.

건축물대장은 대지위치, 지번, 대지면적, 지역, 지구, 건축면적, 연면적, 구조, 용도, 층수, 건폐율, 용적률, 건축물현황, 소유자 현황, 소유권 지분, 소유권 변동일 등을 확인할 수 있다.

토지이용계획 확인서에는 내 땅 주변의 지번이 표시된다. 내 땅의 1면 이상이 도로에 4m 접해 있는지 확인해야 한다.

현재는 도로로 사용되고 있지만 지목이 도로가 아닌 경우도 가끔 있기 때문이다. 도로와 접해있지 않으면 맹지이기 때문에 건축행위를 하는데 제약이 있다.(신축, 증축, 용도변경 등)

1. 정부 24 : 토지대장, 건축물대장, 지적도, 토지이용계획 확인서

정부서비스 | 정부24

2. 토지이음 : 토지이용계획 확인서

토지이음

3. 건축행정시스템 세움터 : 건축물대장

4. 대한민국 법원 인터넷 등기소 : 등기부등본

▣ 계약서 작성 시 ' 특약사항 ' 고민해 보기

특약사항은 계약서에 작성해도 되고 작성하지 않아도 상관없다.

공인중개사, 임대인과 부동산을 보고 대화를 나눠본 다음 계약 내용에 추가하고 싶은 사항을 임대인, 임차인이 합의하여 적는 것이다.

특약사항을 작성할 경우는 자신이 원하는 내용을 기존의 사례 및 소송의 판례를 참고하여 단어, 문법을 잘 선택하여 작성하여야 한다. 추후 민사소송으로 넘어갈 경우를 대비하기 위함도 있다.

원상복구, 손해배상, 보증금 반환, 양도세, 취득세 등 관련 상황을 경험할 수 도 있기 때문이다.

▣ 부동산 계약은 ' 전자계약 ' 으로 진행하기

부동산 전자계약은 2016년부터 운영되고 있었지만 최근 '24년 상반기 기준으로 전년 동기간과 비교하여 4배 증가했다.

사람들이 전자계약을 하면 안전하고, 경제적이라는 것을 알게 되었으며 전세가기 예방에도 도움이 되기 때문이다.

전자계약시스템을 이용하면

▶ 매수인, 임차인

1. 시중은행 10곳에서 대출금리를 0.1% p ~0.2% p 인하받을 수 있다. HUG 디딤돌, 버팀목 대출이자는 0.1% P 인하, 전세보증료는 3% 할인, HF 전세보증 보증료율은 0.1% P 인하를 받을 수 있다.

2. 전세권 설정, 소유권 이전 등기대행 수수료 30% 절감받을 수 있고, 중개보수를 카드로 결제 시 무이자할부를 받을 수 있다.

(단, 일부카드 만 해당되므로 카드사로 문의필요함)

▶ 공인중개사, 매수인, 임차인

1. 확정일자가 자동으로 신청되며 실거래 및 임대차 신고 도 자동으로 신청된다.

*부동산거래 전자계약시스템 : http://irts.molit.go.kr

국토교통부 부동산거래 전자계약시스템